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房地产业未跻身十大规划
自国务院常务会议２月４日审议并原则通过纺织工业和装备制造业调整振兴规划之后，十大产业振兴规划再度成为焦点话题。２月２５日，国务院常务会议审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划。至此，中国十大产业调整振兴规划全部亮相，此前热议的房地产业最终未搭上振兴计划的“末班车”。
全国工商联地产商会会长聂梅生在接受中国经济时报记者采访时表示，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，目前面临许多问题，虽然没列入规划，但确实需要发展，在发展中调整，一些体制性的、机制性的问题也已经到了该调整的时候了。
“房地产行业的产业链非常长，上下游涉及到许多产业，从国家经济发展的角度来看，有必要重视房地产行业。”２月２４日，２１世纪不动产分析师孟奇告诉中国经济时报记者，许多地方政府的财政收入中，房地产行业收入占据了很大比例，如果房地产行业衰退，那么政府的收入将会大幅下降，随之基建、医疗、环保等各种需要公共财政投入的行业都会受到影响。
孟奇认为，现在很多指标都说明目前的房地产市场是有问题的，比如说成交量、开工面积、竣工面积等指标。现在开发商的资金链紧张，导致其不敢去拿地，以后开工面积会减少；现在房子卖不出去，投资也会减少。这是一种恶性循环，现在房地产行业已经出现问题了，如果不去重视，房地产业的问题会越来越突出。
房地产主要问题是价高？
在房地产有望跻身产业振兴规划行列的消息传出之后，有业内人士分析称，目前提出房地产振兴没有必要。中国房地产市场的真实情况是商品房价格太高，抑制了购买行为。“如果说在房地产市场需要做点什么的话，那就是采取措施督促开发商降价销售。”
对此，聂梅生对中国经济时报记者表示，目前中国的商品房价格主要由３部分构成：第一部分是开发商交给政府的土地出让金以及政府收取的各种与房地产有关的税费，这部分大概占了总价格的５０％—５５％；第二部分是建安成本、营销成本，大约占比３０％；剩下的一部分才是开发商的利润。
“现在很多楼盘都是零利润甚至是负利润销售，开发商能降的部分只能是第二、三部分——成本核算和自己的利润，这部分对房价的撼动能有多大？还能再降吗？也许有些开发商还有空间，但是再大幅降价开发商就要面临破产了。”聂梅生说，如果把第二部分的建安成本下调，那么很容易出现“豆腐渣工程”；第一部分中的土地出让金其实现在已经在下降了，而且政府也在下调利率、减免税费、调低土地出让价格。
“目前银行、政府、开发商都在为购房者减轻负担，三者相加与一年前相比，购房成本已经节约了２０％—３０％，实际上等于在降房价。”
聂梅生认为，２００９年的土地价格不会再像２００７年那么疯狂，钢材、水泥等建筑材料的价格也不会像去年一季度那么高，农民工的工资也不会继续上升。“未来的房价还会高吗？”
“问题是现在的房地产市场不是单纯靠降价就能解决问题的。很多开发商今年开发的土地是２００７年高价时候买的地，由于成本的制约，使得开发商现在无法大幅降价。如果大幅降价，开发商就很有可能会由亏损导致倒闭，那么就会出现大量的烂尾楼，最终风险最大的还是银行，清理不良资产最后还是需要政府来买单。”聂梅生说，要越过这个坎儿，必须要多方努力才行。等过了这个坎儿，后期的高房价就不会再出现了。
政策刺激是否会有效果
在中国社科院金融研究所研究员易宪容看来，房地产行业有没有列入十大振兴产业都是一样的。
“目前房价并未调整到位，即使推出振兴规划也不会有多大效果。”易宪容２月２３日在接受中国经济时报记者采访时认为，房地产的长期规划在短期内是不会起到效果的。
易宪容对中国经济时报记者表示，现在出台任何政策都不会有效果，因为整个世界的经济都在进行全面调整，并且已经步入衰退阶段。国外的房地产市场已经调整两年多了，中国的房地产市场也应该进行调整。“全世界的商品价格都在下跌，中国的房地产价格凭什么不跌？”
“房价疯涨了几年，肯定也要跌几年，我估计还要跌两三年，房价的调整现在才刚刚开始，刚有了一点点动静。”易宪容认为，当前楼市已经进入调整期，如深圳的房价已经下跌一半，而且下一步还将继续下跌，其他城市的房价如果不跌到人们能普遍承受的价位就不会有人购买。
“即使北京也推行购房入户，那么多花５０万你愿意买吗？再说现在户口也没什么用。”易宪容表示，如果北京现在停止新建房屋，市场上的可售房源要卖３年，现在的市场是严重的供大于求，政府已经把银行利率都调整到７折了，税费也减免了许多，力度已经很大，现在国家该出的政策也已经基本上都出来了，下一步也没有什么政策能出了。
聂梅生对易宪容的观点并不认同，她对本报记者表示，其实政府的政策手段还有很多，例如某些地方的购房入户政策，还有一些购房退税的政策都会起到很大的效果。
“现在政府出台的房地产新政已经起到了效果，有些城市房价已经触底回升，有些城市的交易量也有了回暖。政府下调利率和减免税费等措施等于是在补贴消费者。”聂梅生说，并且现在有些地方的土地价格已经下降一半，未来房价会得到平抑。
“国家的政策肯定还是会有，不过我们也不希望政策太激进，目前的政策其实已经显现出了效果，对于目前的市场来说也已经足够了。”２１世纪不动产分析师孟奇认为，如果再出一些比较激进的政策，那么可能就会 “矫枉过正”。
“楼市的成交量能否真正上去并且能持续，政策只是一方面，主要还是要看经济的基本面能否好转。”孟奇认为，目前还没有看到经济基本面的好转，如果只是靠政策扶持的话，楼市的好态势延续不了太久。
聂梅生对本报记者表示，目前，在结构调整、金融创新、机制创新、体制改革等方面，中国楼市产业确实到了１９９８年房改后再来一次力度比较大的变革的时候了。
