内地第一单房地产投资信托基金(REITs)或由央行在天津推出，面向廉租房市场。这一做法既符合当前调控基调，又为下一步证监会版REITs的发行铺平道路

    历经3年等待，内地第一单房地产投资信托基金(REITs)即将露出真容。

    参与REITs试点的人士近期向记者透露，与此前诸多传闻不同，央行此次推出的REITs将面向廉租房市场，而非盛传已久的商业地产。接近决策层的人士说，在京、津、沪三个城市中，天津或将拔得头筹。“主打廉租房，既符合当前调控基调，又为下一步证监会版REITs的发行铺平道路。”

    过去一年间，REITs发行传闻不断增多，各方人士均将目光投向商业地产，上海浦东新区及当地四大国企一度成为关注焦点。

    “来自上海的传闻最多，是因为天津的保密工作做得更好，目前方案还在审批之中，天津很可能成为国内第一只REITs的诞生地。”上述人士表示。

    这并非意味着商业地产在REITs上的“失宠”。“先争取把产品做出来，然后逐渐过渡到商业地产，商业地产才是REITs未来的方向。”知悉内情的人士说。

    调控下的转舵

    广受期待的REITs因发行机构不同，存在两种版本，分别为央行版与证监会版。“一个是融资型，一个是投资型。央行只能做融资型，它本身并不是完全的REITs，只能说是准REITs。”中国房地产开发集团前董事长孟晓苏说。

    前者为债券型，只在银行间流通；后者为股权型，可在交易所买卖。北京贝塔咨询中心研究员杜丽虹对《财经国家周刊》记者表示，“央行版的目前速度更快一些，它涉及的法律问题比较简单，不涉及到税收之类的问题，国外惯例是分红部分免利息所得税。”

    国际代理行DTZ戴德梁行估值及顾问服务部董事胡峰在其一季度发布会上透露，REITs在银行间市场和交易所市场同步推进，“但外界对于2010年内推出央行版的REITs有更广泛的预期”。

    至此，有关REITs的悬念几乎已经破解，只剩下产品内容未有定论。

    尽管发行机构不同，但央行版和证监会版的REITs均涵盖商业地产、廉租房和工业地产等多种业态。业界一种普遍的预期是，北京偏重商业地产，上海在商业地产和工业地产上均有充分准备，天津则面向廉租房市场。

    “上海的工业地产和商业地产都有相对比较成熟的企业。”杜丽虹说，这也成为市场人士看好上海的主要原因。浦东将发REITs第一单的说法，一度在地产业内获得广泛认可。

    若非此次调控，商业地产业界已看到国内第一只REITs的曙光。

    2010年两会期间，全国政协委员、中国银行(3.55，0.00，0.00％)业监督管理委员会上海银监局局长阎庆民曾透露，上海将在上半年推出第一单REITs。上海本地人士给出的更多细节是，“很可能是陆家嘴(18.18，-0.04，-0.22％)集团、张江集团、外高桥(12.66，-0.20，-1.56％)以及金桥集团四大国企上报的浦东新区方案”。

    接近决策层的人士透露，上海几个国企已准备了很长时间，“而且有几个比较大的券商在盯着这个事情，比如中信、嘉实基金等，基本上把楼都找好了。”

    而自4月17日以来的地产调控，颠覆了REITs的前进方向。种种迹象表明，廉租房市场成为REITs“新宠”，地产调控是最直接的诱因。

    “现在看来，第一单REITs将很可能针对廉租房，而不是大家想象中的商业地产。”一位参与试点工作的分析师对《财经国家周刊》记者透露。

    另有知情人士透露，试点早期，每个业态、每个城市都有准备，“但主要是按国际适用的商业地产来做的。而现在，必须考虑哪种更适合中央政府的要求。”

    这位知情人士透露，REITs发行思路也在原来基础上做了改进，“选择了更容易通过审批的业态。”在他看来，目前符合要求的就只有廉租房。“如果能够按照这种方式做REITs的话，推出速度会更快一些。”

    “当前的大背景是调控，决策层最先考虑的是如何推动保障房建设，而不是商业地产，这直接导致了REITs发行的转向。”一位不愿具名的分析师表示。

    助推保障房

    廉租房在REITs发行中迅速进入角色，不仅与决策层转变思路有关，更有其历史原因。孟晓苏则是这一系列政策的见证者和参与者。

    孟是最早提出以REITs建设保障房的学者之一。2008年12月，他曾给当时的建设部提出详细建议。建设部将此建议报至国务院，国内发行REITs在原则上得到通过。“就是用REITs来持有政府的房子。”

    孟晓苏透露，之后的工作交由央行试点。“但央行转弯做商业地产去了。”

    此后，开发商与相关学者，均将商业地产视为REITs破冰的关键。

    这也符合国际惯例。在美国，REITs的标的资产基本上都是优质的商业地产项目，市值高达数千亿美元。DTZ戴德梁行估值及顾问服务部董事胡峰对《财经国家周刊》记者表示，产权清晰、结构简单的商业地产最适合做REITs产品，“因为它有稳定的租金收入。”

    但孟晓苏认为，如果要启动REITs，第一单资产池标的必须是廉租房，这关系到今年的保障房任务能否完成。

    2009年，保障房目标仅仅完成一半，此种窘境伴随房价高企，引发舆情震荡。为此，住房和城乡建设部与各省市签订责任书，以问责手段来促进保障房建设。

    “中央去年投了500亿元，但地方政府没有钱，保障房任务完成不到50％。今年尽管签了责任书，但不搞金融创新，仍然无法完成。”孟晓苏说。

    “保障房最大的难题还是没有钱。”全国工商联房地产商会会长聂梅生判断，借助金融工具解决保障房资金问题，可能性很大。

    孟晓苏提出的设想是，廉租房REITs分为三个阶段推进：局部城市试点；逐步覆盖主要城市；债权变为股权。

    此外，REITs在投资渠道狭窄的当下，还能为一些资金找到投资渠道。

    “保险公司的4万亿资金、社保基金2万亿，都可以拿出一部分来投资廉租房。老百姓也可以进入，给市场加入一个回报稳定的产品。”孟晓苏说。

    收益难题

    关于廉租房REITs的回报，杜丽虹表示，国外廉租房REITs的收益可以达到7％到8％，其前提是要有成熟的廉租房市场和廉租房运营企业。“这些在国内都是没有的，目前各方面条件都不成熟。”

    “关键是现在没有廉租房，你把什么打包进去？”杜丽虹说。

    孟晓苏则认为，某些省份和城市，已经达到发行廉租房REITs的条件。他在广东省调研时，曾与当地建设部门有过交流。“我问他们现有的廉租房资产有多少，他们说有50亿。如果能拿出一半打包上市，岂不是很理想？”孟晓苏说。

    “用金融工具来做保障房。问题是，谁来担保？”聂梅生对《财经国家周刊》表示了自己的担忧。她长期关注这一做法的可行性，但遭遇最多的提问是谁来担保，以及能否有5％到6％的稳定收益。

   “地方政府没有钱，才去考虑基金。民间资金进来要求一个担保，也要求一个回报，但现在地方政府的财政担保已经过度了。”聂梅生说。

    孟晓苏则认为，廉租房本身有一定收益，且土地造价不高，户型受限，还可以发展底商。这被他称作“暗补”。“商业回报可以补贴到租金里，政府也要补贴租金。廉租房REITs看起来虽然租金不高，实际上达到7％到8％的收益是有可能的。”

    一位直接参与REITs发行的投行人士表示，廉租房的回报率并不是问题。“投资者愿意买到什么样的产品，要求怎样的回报，一定会达到它们的要求。我们会有一些方法让投资者满意。”

    对于未来商业地产才是REITs主要发展的方向的说法，孟晓苏并不讳言。“REITs将成为一个很成熟的融资渠道。如果是廉租房，就是帮政府融资；如果是商业地产，就是帮企业融资。”