2009年1月25日,美国白宫最新发布的《经济振兴计划进度报告》强调：近年内要对200万所美国住宅和75%的联邦建筑物进行翻新，提高其节能水平。

　　大能源变革将成为美国当前经济振兴的主力，节能建筑成为了美国新能源产业革命的重要组成部分。

　　危机的冲击中，中国也选择了以能源产业和房地产业为拉动内需的重要领域。但到目前为止，并没有将大能源变革作为主力产业，也没有将绿色建筑当作一场新技术革命来经略。这就有可能使我们失去一次主导全球新技术革命的历史机遇。

　　消费券、家电下乡、减税、分红、收租、完善社保体制等提振中国经济的措施正在逐步展开，这些措施基本上都是以传统力量解决危机重建问题。目前来看，必须立即启动大转型、大体量运转的内需扩张建设和新的内需主框架的搭建，发展绿色建筑就是造就这种消费的理想平台。

　　过分强调经济结构调整就是限制固定资产投资，就是限制房地产投资这个观点是不对的；但是，重复传统的生产方式以扩大房地产投资也是不对的。金融危机为我们提供了一个以发展绿色建筑创新、转换传统房地产业运转的难得的历史机遇。关键在于如何建立商业化运转的机制。

　　经测算，自2009年起，我们通过发展绿色建筑每年有能力也有条件组装出一二万亿元左右的宏大消费市场，并可以利用中国现有的生产体系对称性生产出这个新增规模最终产品的市场价值，由此可以拉动经济增长3个以上百分点。而且我们有信心，未来5年内中国也可以维持这种基于转型运转的高速增长。

　　集聚性发展的突破口

　　倘若现有建筑每平方米增加20％~50％的建筑成本，通过强制性推广节能膜、断热材料、新风系统、防水材料、防湿材料、防音材料、遮音材料、外壁材料、建筑金属技术、黏接性建筑材料、恒温调节、湿度调节、污水处理、废水处理、雨水处理和太阳能发电等节能环保技术和材料，就可以带动中国城镇房屋优先梯次分布升级转型为世界先进的节能和环保建筑，而且这个增建成本是目前房地产业的发展空间中可以整合出来的。

　　解决这个战略转型有三个较大的通道，其一就是借助村镇房屋建设拉动；其二就是借助城镇旧危房屋改造置换大体量推进；其三就是借助新建工程推广。前者的综合支持因素不足，后者恰遇经济景气因素羁绊，而以城镇危旧房重建为主力推动这个转型并带动其他房屋建设升级和创新是最适当的选择。

　　全国城镇中心区目前建筑设计存在问题、房屋抗震性能没有达到合理标准、建筑质量整体或局部不合格、严重耗能、房龄三四十年以上，甚至才一二十年就已存在严重问题的危旧房屋面积超过了40亿平方米。此等物业，将构成未来十年进行大规模改造和集中修缮的主体，这也是对现存中国建筑(1.31,0.01,0.77%)发展模式的体系性修补，同时还应该成为中国发展21世纪绿色建筑的主力领域和先头试点。

　　截至2009年1月，城镇商品房累计施工面积大约近25亿平方米，其中新开工面积近8亿平方米，竣工面积约为3亿平方米，房屋空置量目前约为4亿多平方米。

　　对于已开工的项目应该加强销售，而同时我们必须积极主动地创造大体量的危旧房改造工程，以推动房地产业实施战略转型，对冲3到5年房地产业的整体风险。笔者认为，不启动危旧房屋绿色建筑改造工程，将难以对抗本次危机的后续冲击风险。

　　政策推动

　　倘若采取主要依靠社会和业主的自主投资，解决危旧房的升级，就必须发挥国家现有资源的优越性进行分配调节。有关建议要点如下：

　　其一，政策支持：在现有房屋业主获法律保证至少集体按原面积搬迁的情况下，通过政府提高1~2倍容积率﹙特殊房屋可以将容积率调整为0．3~3区间﹚的特殊政策的引导，在地方政府统一规划和统筹管理之下，直接引进投资者，启动大规模危旧房联合开发计划。

　　自2009年起，未来3年每年可集中改造5亿到10亿平方米左右，本次经济振兴计划，政府不参与投资。但是，相当于政府只需要通过提高10亿~20亿平方米的容积率和开发权利，就可以加速解决每年10亿平方米左右的旧房改造工程，同时维持中国房屋商品化的改革进程。

　　其二，运转形式：此等房屋的开发业态可以是业主共建、社会合作建房、开发商承建以及信托代建等多种形式。

　　其三，开工和竣工管理：危旧房联合开发计划，除满足其他开工条件之外，开工时必须实现新增面积70％的预售并保证落实竣工年限，保证当年开工和当年主体销售，否则应增加空置税和相关罚金。

　　为了激励危机时代的投资和建设，可以为这个特殊政策设立封闭期限，优惠政策过时之后，可视情况不再推行这种危旧房的改造照顾计划。而逐步恢复按照规划运转旧房改建工程，这样的倒计时管理制度能够激励社会对旧房改造的建设速度。

　　其四，房屋性质和土地出让金：危旧房联合开发计划的新增面积应按各地标准缴纳土地出让金和其他税费，并由地方政府设立专门机构统一核收，最大限度提高行政效率。此等房屋性质，理论上应为商品房，特殊对象的房屋可为保障房、双限房。土地出让金也可视各地情况分期缴纳，危旧房联合开发计划应继续推动中国房地产业的发展。

　　其五，节能环保等建设目标：危旧房联合开发计划纳入项目，应统一采用建设部新订的节能、环保和其他建筑质量和建筑结构标准，必须采用节能和环保材料，强制性推行节能和环保的建筑设计，推广使用电子传感器等先进设施，力争该等物业应比普通住宅节能30％以上。

　　对现有的房屋增装电子开关并实行按户节能计量管理，也可以节省四分之一左右的供暖费用，而且这个改革还可以延伸。

　　经初步调查，特大城市这种危旧房改造的市价大约可维持在每平方米4000～8000元之间，中小型城市的价格大约2000～4000之间，视乎具体情况和政府有关收费会有相当的价格弹性空间，这种房屋改造计划具备大规模市场化的运转条件。

　　直接拉动经济增长

　　由于本次危机延续时间长，生产资料进入下降通道，建筑成本进入周期性的调整期间，“金融海啸”为我们改造这种危旧房项目提供了难得的历史机遇和时空置换条件。

　　据笔者测算，自2009年起启动大规模危旧房改造工程，将比五到十年以后分期改造节略总成本三万亿元以上，而且对拉动中国建筑材料的直接效益超过一万亿元以上。

　　通过此等政府指导下的产业集成改造，中国建筑业有可能进入世界领先水平，预计可增加中国建筑材料、建筑设计、建筑总包等出口能力2万亿元人民币以上。

　　由此，可加快将我国房地产业的主力体系投送到世界技术革命的尖端水平，而且，能够拉动房地产关联产业的集群转型，建立中国在未来百年内有竞争力的创新变革，组构新的维持我国经济高速增长的战略通道。

　　（作者系中国科学院科学时报社首席经济学家）